Baugrund-Kompass: Wie das Grundstück Ihre Hausplanung beeinflusst

Der Traum vom Eigenheim ist eng verknüpft mit dem Grundstück. Doch wer glaubt, das Haus einfach nach Wunsch auf die gekaufte Fläche stellen zu können, irrt. Das Grundstück ist weit mehr als nur die Baufläche – es ist der unverzichtbare Planungsfaktor, der die Realisierung Ihres Traumhauses maßgeblich beeinflusst. Es gibt keine Grundstücke, die planungsrechtlich nicht erfasst sind.

Wir von TALBAU-Haus wissen: Haus und Grundstück müssen von Anfang an als eine Einheit gedacht werden. Ein frühzeitiges und genaues Verständnis der Gegebenheiten vor Ort ist der Schlüssel für die optimale Gestaltung Ihres zukünftigen Zuhauses.

Hier erfahren Sie, welche drei zentralen Faktoren die Grundlage für Ihren Hausbau bilden und wie Sie diese in Ihre Planungen integrieren.

Der Bebauungsplan und die Abstandsflächen

Die erste und wichtigste Hürde sind die baurechtlichen Vorschriften. Diese werden primär durch den Bebauungsplan (B-Plan) der Kommune geregelt. Er legt verbindlich fest, was, wie und wo gebaut werden darf. Der Bebauungsplan besteht immer aus einer Planzeichnung (grafische Darstellung) und einem Textteil (detaillierte Festsetzungen).

Tipp: Sehen Sie den Bebauungsplan frühzeitig beim Bauordnungsamt, Stadtplanungsamt oder der Gemeindeverwaltung ein. Beachten Sie auch den Flächennutzungsplan (FNP), der die übergeordnete Nutzung des Gebiets darstellt.

Wichtige Vorgaben des Bebauungsplans im Überblick.

• Bauliche Nutzung und Abmessungen

• • Art der baulichen Nutzung: Sie definiert die Nutzung des Gebiets (z.B. WR für „Reines Wohngebiet“, GE für Gewerbegebiet).
  • Grundflächenzahl (GRZ): Bestimmt, wie viel Prozent der Grundstücksfläche maximal überbaut werden dürfen (z.B. GRZ 0,4 = maximal 40 %).
  • Geschossflächenzahl (GFZ): Legt den maximalen Anteil der Vollgeschossfläche am Gesamtgrundstück fest.
  • Zahl der Vollgeschosse: Häufig durch römische Ziffern (I, II, III) festgelegt.
  • Gebäudehöhe: Definiert durch maximale Firsthöhe und Traufhöhe.
    • Die Firsthöhe ist die Höhe vom festgelegten Bezugspunkt (oft Geländehöhe oder Straßenoberkante) bis zur obersten Kante des Daches (dem First).
    • Die Traufhöhe ist die Höhe vom Bezugspunkt bis zum Traufpunkt (Schnittpunkt von Fassade und Oberkante Dachhaut)
    • Die Traufhöhe beeinflusst maßgeblich die Höhe des Kniestocks (die gerade Außenwand im Dachgeschoss). Ein höherer Kniestock verschafft mehr nutzbare Wohnfläche unter der Dachschräge und ist wichtig für die Platzierung von Dämmmaterialien beim energieeffizienten Bauen.
• Lage und Bauweise:
  • Überbaubare Grundstücksfläche: Definiert durch Baugrenzen (dürfen nicht überschritten werden) und Baulinien (müssen berührt werden). Die Baugrenzen definieren das sogenannte „Baufenster“, in dem das Haus positioniert werden muss.
  • Bauweise: (Offen oder geschlossen). Bei geschlossener Bauweise muss die seitliche Außenwand die Grenze berühren.
  • Dachvorgaben: Vorschriften zur Dachneigung (z.B. 35° Grad), Dacheindeckung und zur Firstausrichtung.

Abstandsflächen und Grenzen

Die Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze werden durch die jeweiligen Landesbauordnungen geregelt und dienen dazu, Belichtung, Belüftung und den Brandschutz zu gewährleisten.

• Die Abstände werden oft mittels einer Formel berechnet, die die Wandhöhe des Gebäudes als Grundlage nimmt. Diese ist je nach Bundesland und Art der baulichen Nutzung unterschiedlich wobei ein Mindestabstand von meist 2,5 m bzw. 3 m (Bayern und Thüringen) zur Grenze einzuhalten sind.
• Achten Sie auf das Traufrecht (auch Dachrecht genannt), das regelt, ob und wie Regenwasser außerhalb des Grundstücks ablaufen darf.
• Die Grundstücksgrenze selbst sollte mittels Grenzsteine oder amtlichen Grenzauskünften bekannt sein.

Baulasten und Grunddienstbarkeiten

• Prüfen Sie das Baulastenverzeichnis auf bestehende Verpflichtungen des Grundstücks.
• Die Grunddienstbarkeit (z.B. Geh- und Fahrrechte, Leitungsrechte) muss im Grundbuch eingetragen sein und kann die Nutzung Ihres Grundstücks einschränken. Sie ist besonders beim Bauen in zweiter Reihe relevant.

Der Baugrund

Die Beschaffenheit des Bodens ist fundamental für die langfristige Stabilität Ihres Hauses und hat direkten Einfluss auf die Kosten. Ein anspruchsvoller Baugrund kann Mehrkosten verursachen!

Das Bodengutachten (Baugrunduntersuchung)

Ein Bodengutachten (1.000 bis 2.500 Euro oder 0,1 bis 0,5% der Baukosten) sollte idealerweise schon vor dem Grundstückskauf beauftragt werden.

• Bodenarten und Tragfähigkeit: Klärung der Bodenklassen und ob aufwändige Gründungsmaßnahmen (z.B. Bodenaustausch) notwendig sind.
• Grundwasserverhältnisse: Entscheidend für die notwendige Abdichtung eines Kellers. Der Bemessungswasserstand bestimmt die Art der Kellerabdichtung (z.B. weiße oder schwarze Wanne).
• Altlasten: Hinweise auf gesundheits- oder umweltschädliche Verunreinigungen erhalten Sie im Altlastenkataster beim örtlichen Umweltamt.
• Gründungsmaßnahmen: Bei extremer Hanglage oder schlechter Tragfähigkeit schätzt das Gutachten die Notwendigkeit von Stützwänden oder Hangsicherungen ein.

Erschließung

Ein voll erschlossenes Grundstück (Anschluss an Strom, Wasser, Kanalisation) minimiert die Kosten.

• Unterschied: Unerschlossene oder teilerschlossene Grundstücke ziehen Erschließungskosten nach sich, da die Anschlüsse noch bis zur Grundstücksgrenze verlegt werden müssen.
• Klären Sie zudem die Verfügbarkeit von Internet- und Telefonanschlüssen (Glasfaser prüfen).

Grundstücks- und Hausplanung

Auf Basis aller Fakten kann nun die Gestaltung des ihres Lieblingsplatzes beginnen, wobei das Haus individuell auf ihr Baugrundstück abgestimmt wird.

Lage des Hauses und Lichteinfall

Die Himmelsrichtungen sind ein wichtiger Faktor für die Grundrissgestaltung:

Außenanlagen und Stellflächen

• Terrasse: Optimale Ausrichtung in Richtung Süden oder Westen.
• Stellplätze: Eine Mindestanzahl an Stellplätzen (Carport, Garage oder Stellplatz) ist oft gesetzlich vorgeschrieben und muss in die Gesamtplanung integriert werden.
• Gestaltung: Planen Sie Zäune oder Hecken zur Eingrenzung und Gestaltungselemente wie Pool, Teich oder Spielbereiche für Kinder mit ein.

Hauskonfiguration und Keller

• Baustil, Größe, Aufteilung: Das Grundstück gibt vor, ob ein Bungalow, eine Stadtvilla oder ein Haus mit mehreren Stockwerken möglich ist.
• Keller oder Bodenplatte: Ein Keller bietet zusätzlichen Wohnraum (bis zu 30% mehr Nutzfläche) und ist bei Hanglage eine sinnvolle Lösung. Die Kosten für den Keller werden vom Bodengutachten beeinflusst.

Fazit:

Ihr Grundstück beeinflusst Ihre Hausplanung. Indem Sie die rechtlichen Vorgaben, die Beschaffenheit des Baugrunds und die gewünschte Funktionalität als untrennbare Einheit betrachten, legen Sie den Grundstein für einen stressfreien und erfolgreichen Bau.

Sie möchten herausfinden, was auf Ihrem Grundstück möglich ist? Dann fordern Sie jetzt Ihre kostenlose Grundstücksanalyse an.